このマンション購入代金は、某政府系住宅融資と某地方銀行住宅ローンで賄っていました。中古マンションの査定額と借入残高合計が大幅に違います。返済に「あまりに足りない」のです。

　この話題は、最近特に当社扱い例が多いので、後日改めて取り扱い事例を取り上げたいと思います。

　乗用車をマイカーローンで購入し、車検３回目だから買い換えようというとき、ローンの残高が残っていることがあります。下取り価格もそんなに高くならないので、やはり返済に足りないことがあります。しかし、車の場合は「あまりにも足りない」ということは多くありません。これは、元々カーローンが５年から８年くらいで返済するよう設定されているからです。車検３回目は７年目ですから、結構残高が減っているんです。

　ところが、住宅ローンは２５年から３０年で設定しています。７年目で住宅を売却してローンを返済しようとしても、思ったより借入が減っていないものです。元利金等返済は借入期間のはじめから中間までは利息の割合が多く借入元金への充当が少ないためです。

　これが、借入期間の中間をすぎると返済金のうち借入元金に充当する割合が多くなり始め、目に見えて借入残高が減っていきます。終わりに近くなるに従い、返済金額のほとんどが元金に充当され、返済した分だけ借入金が減ってゆく実感となります。

　木造か鉄骨鉄筋コンクリートか問わず、中古住宅価格は時間と共に下がります。しかし、住宅ローンの残高は、時間に比例して減るものとはいえないのです。

　以前、「住宅ローンを多めに借りると」でお話しした通り、余裕を持った借入をすることが大切です。